De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed bleef in 2024 volop in beweging, met volgens kwartaalcijfers van CBRE opnieuw miljarden aan transactievolume. Toch merken veel ondernemers dat de financiering van hun aankoop lastiger verloopt dan de deal zelf. De bank is lang niet altijd de partner die het tempo kan bijhouden.

Dat heeft deels te maken met verscherpte regelgeving rondom kapitaaleisen, bekend onder de noemer Basel III en IV, en deels met de eigen risicomodellen die banken na de vastgoedcrisis van 2012 flink hebben aangescherpt. Het gevolg is dat ondernemers met een gezond bedrijf soms weken of maanden wachten op een beslissing die uiteindelijk negatief uitvalt. Die vertraging kan een gemiste kans betekenen.

Precies daar ontstaat ruimte voor alternatieve partijen die vastgoed financieringen verzorgen buiten het traditionele bankkanaal. Deze aanbieders richten zich op snelheid, flexibiliteit en persoonlijk contact. Ze vullen een gat dat banken bewust laten liggen.

Timing als doorslaggevende factor

Het besluit om buiten de bank te financieren komt zelden voort uit ontevredenheid. Vaker draait het om timing. Een ondernemer die een bedrijfspand op een veiling koopt, heeft simpelweg geen acht weken voor een hypotheektraject.

Daarnaast speelt maatwerk mee. Banken werken met gestandaardiseerde producten die niet altijd passen bij de situatie van een mkb’er. Denk aan een gemengd pand met wonen boven de winkel, of een verbouwing die meegefinancierd moet worden terwijl er nog geen huurinkomsten zijn. Zulke dossiers stranden vaak bij de acceptatieafdeling.

Een derde reden is de behoefte aan aflossingsvrije constructies. Veel ondernemers willen hun maandlasten beperken om cashflow in het bedrijf te houden. Niet-bancaire financiers bieden die mogelijkheid juist wel, terwijl banken er bij zakelijk vastgoed steeds terughoudender mee omgaan.

Hoe een financieringsplatform in de praktijk werkt

Platformen die vastgoed financieringen aanbieden, combineren doorgaans eigen kapitaal met geld van investeerders. Het vastgoed dient als onderpand, met een maximale loan-to-value die meestal rond de 70 tot 75 procent ligt. De ondernemer brengt zelf dus minimaal een kwart van de waarde in.

Het traject verschilt wezenlijk van een bankproces. Waar een traditionele hypotheekaanvraag door meerdere afdelingen moet, bieden platformaanbieders zoals Bufr.nl een online quickscan als eerste stap. Binnen een werkdag weet de ondernemer of de financiering haalbaar is. Die laagdrempeligheid trekt met name mensen die al eerder vastliepen in een bancair traject.

Aan de andere kant van het platform staan investeerders. Zij beleggen in zakelijke hypotheken met vastgoed als onderpand en ontvangen maandelijkse rentebetalingen. Doordat de financiering nooit de volledige pandwaarde dekt, blijft het risico voor de belegger beheersbaar.

Kritisch kijken loont bij alternatieve financiers

De groei van het aantal aanbieders betekent niet dat elke partij dezelfde kwaliteit levert. Let scherp op de kostenstructuur. Naast rente rekenen sommige financiers afsluitprovisie, taxatiekosten en beheerfees die het effectieve tarief over de looptijd flink verhogen.

Controleer ook of de financier onder toezicht staat. Partijen die beleggers aantrekken voor vastgoedfinancieringen vallen doorgaans onder regelgeving van de Autoriteit Financiele Markten. Die registratie biedt een extra beschermingslaag, zowel voor de ondernemer als voor de investeerder.

Kijk ten slotte naar het track record van een platform. Een aanbieder die al meerdere jaren actief is en tientallen financieringen heeft afgerond, geeft meer zekerheid dan een nieuwkomer. Bufr.nl profileert zich in dit segment door ondernemers direct aan een vaste adviseur te koppelen, in plaats van aan een anonieme helpdesk.

Wat de komende jaren te verwachten valt

Het marktaandeel van niet-bancaire kredietverstrekkers in vastgoed groeit gestaag. Cijfers van De Nederlandsche Bank uit het najaar van 2023 bevestigen dat alternatieve financiering een steeds groter deel van de zakelijke vastgoedmarkt bedient. Die verschuiving wordt versterkt doordat digitale processen het mogelijk maken om financieringsaanvragen sneller en goedkoper te verwerken dan via een traditioneel bankkantoor.

Voor ondernemers die via een platform als Bedrijvenpagina.nl op zoek gaan naar een geschikte financier, is het verstandig om meerdere aanbieders naast elkaar te leggen. Vergelijk niet alleen de rente, maar ook doorlooptijd, flexibiliteit in aflossing en de kwaliteit van persoonlijke begeleiding. Het verschil tussen aanbieders wordt pas echt zichtbaar als je het gesprek aangaat en concrete voorwaarden op tafel krijgt.